第二天上午，陈秉文刚在办公室坐下没多久，秘书阿丽就内线通报，包玉刚爵士的女婿吴光正先生来访，说是包爵士让他送些资料过来。

“快请。”

陈秉文心里感叹，包玉刚的动作可真快，昨天才说了一嘴，今天就让女婿送资料来了。

正想着，吴光正在阿丽的引领下，夹着一个厚厚的公文包走了进来。

一见到陈秉文，吴光正就满脸笑容的问好：“陈生，早上好。

父亲让我把海港城项目的一些初步规划资料送过来给您过目，怕您不太了解具体情况，让我当面跟您讲解一下。”

“吴先生太客气了，有劳你亲自跑一趟。”

陈秉文走上前与吴光正握手，请他坐下。

吴光正打开公文包，取出好几份装订精美的规划图、效果图和厚厚的项目建议书，铺在茶几上。

“陈生，您请看，这是海港城整体的规划蓝图。

我们现在所在的是海运大厦，已经运营多年，基础很好。

未来的开发主要分三期，集中在海运大厦周边以及九龙仓码头剩余的地块上。”

他指着图纸，为陈秉文详细解释道：“一期主要是对现有海运大厦进行升级改造，并扩建部分零售面积。

二期是重点，计划兴建两座甲级写字楼和一座豪华酒店，形成商业核心区。

三期则是临海的住宅和高级服务式公寓项目，提升整体价值。

初步估算，仅二期核心项目的总投资，就可能超过四十亿港币。

这还不包括土地成本和时间成本。”

陈秉文一边听，一边浏览着效果图和规划图。

图上摩天大楼林立，商场人流如织，看起来确实气势恢宏。

但他注意到，规划中对于具体的财务模型、资金回流周期、特别是合作方的投入和收益分配，只有非常模糊的表述，更多是描绘一个美好的愿景。

吴光正似乎想尽力展现项目的吸引力，继续说道：“父亲的意思很明确，海港城是九龙仓，也是他未来事业的核心。

如果能找到像陈生您和郭生这样有实力、有远见的合作伙伴，共同开发，绝对是强强联合。

资金方面，当然不会让合作方一下子拿出那么多，可以分阶段投入，按照工程进度来。”

陈秉文点点头，没有立即表态，而是问了一些具体问题。

吴光正一一作答，但有些细节显然也还在初步阶段，无法给出非常确切的答案。

谈话持续了一个多小时。

送走吴光正后，陈秉文独自坐在办公室里，看着海港城那些精美的规划图微微出神。

理想很丰满，现实却很骨感。

四十亿？

恐怕这只是冰山一角。

这种超大型综合地产项目，超支是常态，周期动辄十年以上。

包玉刚爵士是船王出身，擅长的是资本运作和战略并购，但对于如此复杂的长期地产开发项目的具体操盘和成本控制，是否真的能如臂使指？

他需要投入的不仅仅是钱，还有巨大的管理精力和时间成本。

更重要的是，这和他为糖心资本设定的发展赛道

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